КАК РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЯ (ЗДАНИЯ) В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ

Статья подготовлена с учетом нормативных актов, действующих на 13 июля 2020 года

По общему правилу, закрепленному в Гражданском кодексе РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Поскольку закон не предоставляет сторонам договора аренды недвижимости права в одностороннем порядке отказываться от договора, соответствующее право должно быть закреплено в договоре. Право на односторонний отказ от договора означает, что договор может быть прекращен по инициативе одной из сторон без обращения в суд с соответствующим иском. И после получения уведомления контрагентом договор считается расторгнутым со всеми вытекающими отсюда юридическими последствиями.

Как именно действует данный механизм, можно рассмотреть на примере конкретного договора долгосрочной аренды, который был заключен с участием наших специалистов. Предметом аренды в данном случае являлось нежилое помещение, которое арендатор планировал переоборудовать и в дальнейшем использовать для размещения медицинского центра.

В процессе переговоров (мы представляли арендодателя) в числе прочих специальных условий было согласовано право сторон на односторонний отказ от договора при наступлении определенных обстоятельств (конкретных нарушений условий договора). Для арендодателя таких было два: 1) задержка арендатором очередного платежа на срок, превышающий 30 календарных дней; 2) неуплата (неполная уплата) арендной платы два или более раз подряд. При этом, учитывая, что договор заключался на длительный срок (десять лет) договор предусматривает еще одно немаловажное для арендатора условие: арендодатель обязан предварительно направить требование об устранении допущенных нарушений и в случае, если нарушения арендатор исправляет, арендодатель утрачивает право на односторонний отказ от договора.

Исходя из условий договора аренды и требований закона процедура одностороннего отказа от договора аренды в данном случае включает в себя следующие этапы (рассматриваем отказ арендодателя от договора).

 1-й этап. Подготовка уведомления об одностороннем отказе от Договора. Это очень важная стадия, так как в случае возникновения судебного спора именно данный документ и сам договор аренды будут являться основным предметом исследования в рамках судебного разбирательства. И если уведомление будет составлено недостаточно грамотно, суд может не признать договор аренды прекратившим действие. Поэтому уведомление должно ясно и недвусмысленного выражать волю заявителя на односторонний отказ от договора аренды.

 2-й этап. Направление уведомления об одностороннем отказе от Договора.

Данная стадия также очень важна, так как здесь также могут быть допущены ошибки, которыми может воспользоваться оппонент при судебном разбирательстве. Необходимо направить уведомление, учитывая следующее. Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, договор прекращается с момента получения арендатором уведомления об отказе от договора, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В рассматриваемом случае именно с момента получения уведомления арендатором договор прекращает действие.

Согласно п. 67 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке (а заявление об одностороннем отказе от договора отвечает всем признакам односторонней сделки), то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (в нашем случае при соблюдении указанных условий договор будет расторгнутым даже в случае, если адресат, то есть арендатор, не получит уведомления).

При этом датой получения уведомления (и соответственно – датой прекращения договора) в случае, если Арендатор его не получит, можно будет считать день истечения срока хранения уведомления в почтовом отделении.

Исходя из конкретных условий рассматриваемого в качестве примера договора аренды, арендодатель при расторжении договора в связи с допущенными арендатором нарушениями также вправе:

- взыскать штраф в размере двухмесячной арендной платы;

- удержать обеспечительный платеж, при этом не производить его зачет в счет долгов Арендатора;

- требовать от Арендатора приведения помещения в состояние, пригодное для его использования под офис или возмещения расходов на приведение его в такое состояние на основании заключения специалиста.

Примечание: в соответствии с условиями рассматриваемого в качестве примера договора арендатор вправе до получения уведомления о прекращении договора устранить нарушение (то есть уплатить просроченную  арендную плату), после чего допущенные нарушения уже не смогут служить основанием для одностороннего отказа от договора. Поэтому, если до получения уведомления об одностороннем отказе от договора арендатор погашает задолженность, дальнейшие действия лишаются своего правового основания.  

 3-й этап. Передача помещения арендатором арендодателю. По условиям рассматриваемого в качестве примера договора арендатор должен вернуть арендуемое имущество в течение 5 дней с момента прекращения договора. Таким образом, необходимо обеспечить в соответствующий период (в течение 5 дней с даты получения арендатором уведомления) возможность встречи представителей арендатора и арендодателя. Это можно сделать, например, посредством обмена письмами по электронной почте. Примечание: надо иметь в виду, что судебная практика безусловно признает, что соответствующие уведомления были направлены надлежащему адресату только в том случае, если в договоре содержатся электронные адреса сторон, по которым должна осуществляться юридически значимая переписка. Во всех иных случаях придется доказывать, что электронное письмо было направлено надлежащему адресату.

 4-этап. Разбивается на два возможных варианта в зависимости от поведения арендатора. Эти варианты следующие:

4.1. Арендатор передает помещение по акту приема-передачи. В этом случае переходим к следующим пунктам. Аналогично поступаем в случае, если Арендатор «сбегает» и бросает помещение без подписания акта приема-передачи. Фиксируем это обстоятельство односторонним актом.

4.2. Арендатор отказывается передать помещение и не выезжает. В этом случае придется подавать иск о выселении арендатора (или заявлять такое требование в совокупности с иными требованиями, указанными далее). Это негативный вариант, но необходимо понимать, что арендная плата в этом случае может быть взыскана до фактического освобождения Арендатором помещения (ст. 622 ГК РФ).

Здесь же необходимо иметь в виду, что в соответствии с условиями рассматриваемого в качестве примера договора, в случае нашего отказа от договора в связи с нарушениями арендатора, арендатор обязан за свой счет привести помещение в состояние, пригодное для его использования под офис либо возместить нам расходы по приведению помещения в такое состояние (на основании заключения специалиста). То есть необходимо будет дополнительно заявлять требования о приведении помещения в состояние, пригодное для его использования под офис. В случае невыполнения данного требования, необходимо будет приглашать специалиста, который подготовит заключение о сумме расходов на приведение помещения в это состояние и взыскивать данные суммы в судебном порядке.

 5-й этап. Дальнейшие действия – это снятие обременения помещения, а именно прекращение регистрации договора аренды. Здесь также два основных варианта:

5.1.  Арендатор подает вместе с арендодателем заявление в Росреестр. Вариант самый простой для арендодателя, но не очевидный, поскольку односторонний отказ от договора – это ситуация конфликтная и далеко не всегда «обиженная» сторона готова действовать добросовестно.

5.2. Арендатор отказывается подать заявление в Росреестр (или игнорирует наше требование об этом). В этом случае, необходимо будет обращаться в суд с требованиями о признании договора аренды прекратившимся, а после этого снимать обременение на основании судебного решения.

Это следует из Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35, в котором указывается: «В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр...»

 6-й этап. Проведение судебного процесса или нескольких судебных процессов, исходя из конкретной ситуации и развития событий. Данного этапа удается избежать только в случае, если Арендатор выполняет все, вытекающие из закона и/или договора аренды требования, что, как уже указывалось, неочевидно.

Основные требования, которые необходимо заявлять в рамках судебных процессов (исходя из конкретных условий договора аренды, рассматриваемого в качестве примера):

- О признании договора прекратившим действие;

- О выселении Арендатора;

- О приведении помещения в состояние, пригодное для использование под офис или (что более вероятно) о возмещении расходов на такое приведение;

- О взыскании штрафа в размере двухмесячной арендной платы.

Требования можно объединить в одном исковом заявлении.

Как видно, при кажущейся  внешней простоте процедура одностороннего отказа от договора аренды является сложной и громоздкой в своей практической реализации в случае, если  другая сторона ведет себя недобросовестно и добровольно не исполняет предусмотренные договором и законом требования